CFP供图

　　在国企所在的各个行业中，房地产行业市场化程度较高，房地产国企也在国企改革中属于走得最快的那一批。中建地产业务注入中海、招商局旗下地产资源的整合、绿地的混合所有制改革和借壳上市等，一系列动作背后，是房地产国企们进一步做大做强的“野心”。本轮国企改革顶层意见的出台，无疑会鼓励更多房地产国企迈出改革的步伐。

　　国企改革

　　些

　　那

　　事

　　资产重组

　　国企改革概念近两年成为地产行业中的热词，最近的代表事件当数招商地产的资源整合、中海中建的资产注入。

　　今年8月3日，招商地产公布重组方案。招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）拟换股吸收合并招商地产再上市。重组完成后，招商地产将随之退市，招商局蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台。作为“万保招金”四大房企领头羊之一，招商地产一直是招商局集团旗下专业地产平台，2014年，招商地产实现签约销售金额510.49亿元，招商局蛇口则在深圳前海、蛇口等地有2000万平方米建筑面积的土地储备。此举无疑将强化招商局集团旗下地产业务的资源整合能力，也将使房地产“千亿时代”略显落后的招商迎头赶上。

　　另一个进行集团内部地产平台资源重组的国企案例是中海与中建地产业务的整合。在今年3月下旬，中海地产与中建股份签订协议，中海地产同意收购中建股份名下包括北京、上海、天津等近30个城市或地区的物业项目。中海付出的代价是包括收购款和偿还股东贷款在内的338亿元。中海地产将从此次收购中获得中建股份约为1090万平方米的项目总建筑面积。中海地产截至2014年年底的土地储备总建筑面积为3740万平方米，经此一项，中海将新增近三分之一的土地储备。

　　中海地产的管理水平一直被业内称道，2014年中海地产合约销售额1408.1亿港元，虽然与万科、绿地在销售额总值上有差距，但中海净利率为23.5%，不但远高于行业平均水平，甚至连作为地产业标杆的万科也难在净利润率方面望其项背。相对来说，从中建股份注入资产的净利率水平大概只能维持在7%上下，中海能否利用自身管理水平，提高收购项目利润，同时解决两家公司企业文化融合问题，成为此次整合成功与否的关键。

　　在资源整合层面，保利集团高管曾承认保利地产和保利置业的整合问题已经提上研究日程，关于中粮系地产平台整合的传言也在资本市场甚嚣尘上。一旦整合完成，这些房企巨无霸们将直指千亿元、两千亿元等销售目标。

　　混改试验

　　绿地在去年销售额超过万科拿下房企老大头衔后，今年顺利通过资产重组借壳金丰投资在沪市实现上市，这家被称为中国最大房企的地方国企，终于登陆资本市场。对绿地来说，比上市更关键的是此前进行的混合所有制改革。绿地管理层43人出资设立格林兰投资管理公司，作为上海格林兰投资企业(有限合伙)的执行合伙人，上海格林兰承继职工持股会在绿地的持股。982名持股员工权益达成32个“小合伙”，再集中到上海格林兰。此外，绿地还引入5家战略投资者，持有上市前公司19.94%的股份。值得一提的是，上海国资委在保证国有资本是绿地最大股东的前提下，最大限度支持了绿地的混合所有制改革，这种支持成为绿地能比央企同行们在这方面走得更远的重要原因。

　　在其他进行混合所有制改革尝试的房地产国企中，方兴地产引入郭炳湘和华平基金等，华侨城今年3月推出的80亿定增计划引入宝能系作为战略合作伙伴，宝能系入股70亿元占股12.1%。

　　绿地集团董事长张玉良曾表示，只要具备混合所有制改革条件，管理层有努力做事的意愿和条件，绿地的混改经验就能够推广。

　　改革难度

　　在地产这个充分竞争的行业，国企比民企在资金成本、土地获得、政府关系等层面都有更大优势，但房地产行业近年风头最盛的却是万科、恒大、碧桂园等非国企房企。究其原因，在于国企相对来说管理效率较低，竞争力不足。国泰君安报告指出，当前上市国企开发商共有55家，占比四成，但国企开发商的整体运营效率比民营企业略差。单从2012年来看，当年国企、民企利润增速平均为7%、29%，国企和民企的运营效率差别可见一斑。

　　同策咨询研究总监张大伟表示，国企改革顶层意见出台，为房地产行业的国企改革提供了契机，步子有望迈得更大。不过依然有央企地产人士对混改等改革表达了谨慎态度。国资委的态度、管理层对政策风险和个人前途的考虑、外界对国有资产流失风险的担忧，都有可能阻碍管理层进行改革的决心。

　　虽然有担忧，但改革的大方向已经明确。2010年国资委要求78家央企退出房地产领域，允许21家央企保留房地产业务。一方面回应了此前外界对房地产领域“国进民退”的不满情绪，另一方面也为21家央企提供了整合其他退出房企地产资源的机会。如今面临的问题是，剩下的21家央企地产资源是否需要进一步整合，怎样提高运营效率。

　　对于房地产行业的国企改革，业内人士认为需要解决几个问题，一是薪酬改革能激励管理层的积极性，二是避免国有资产变相流失，三是为非国有的其他股东提供与股权相对应的话语权。“早年万科引入华润做大股东，就是一个理清股权关系帮助企业发展的成功例子，国企改革层面能否有这种一加一大于二的结果，值得期待。”上述业内人士表示。

　　新金融记者 刘君

　　作者：刘君